SKN | מדוע מגדל מכפילה את ההימור על אשראי ישיר? בתוך עסקת ה־200 מיליון שקל עם שי חי נדל”ן

Or Shushan

היילייטס:

• מגדל ביטוח ופיננסים העמידה קו אשראי בהיקף של 200 מיליון שקל לקבוצת הנדל”ן שי חי, כחלק מהעמקת פעילות האשראי הישיר והמימון לענף הנדל”ן.
• ההסכם כולל אפסייד הוני, כאשר מגדל מקבלת אופציות לרכישת עד 12% ממניות החברה היזמית.
• העסקה משקפת את תפקידן ההולך וגדל של חברות הביטוח כספקיות אשראי אלטרנטיביות, על רקע הידוק תנאי המימון הבנקאי.

הימור אסטרטגי על אשראי ישיר

מגדל ביטוח ופיננסים ביצעה צעד נוסף ומשמעותי בהרחבת פעילות האשראי הלא־בנקאי שלה, עם ההודעה על הסכם מימון בהיקף של 200 מיליון שקל עם קבוצת שי חי, שבבעלות איש העסקים עופר ביטון. העסקה מדגישה מגמה רחבה יותר בשווקי ההון בישראל, שבה גופים מוסדיים גדולים ממקמים עצמם יותר ויותר כמממנים מרכזיים של הכלכלה הריאלית.

מעבר להלוואה עצמה, ההסכם מעניק למגדל אופציות לרכישת עד 12% ממניות שי חי, מהלך שמיישר קו בין האינטרסים של חברת הביטוח לבין הביצועים ארוכי הטווח של היזם. עבור מגדל, מדובר לא רק ביצירת תשואה, אלא גם בחשיפה אסטרטגית לצבר פרויקטים נדל”ניים מגוון.

מנוע הצמיחה של שי חי

קבוצת שי חי, שהוקמה בשנת 2004, ביססה פעילות רחבה בתחומי הייזום למגורים, התחדשות עירונית, נדל”ן מניב, בתי מלון ובתי אבות. כיום מתכננת הקבוצה כ־16 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ, וצפויה לשווק כ־3,000 יחידות במהלך השנה הקרובה. היקף זה מציב אותה בין היזמיות הבינוניות־גדולות הפעילות יותר בשוק הנדל”ן המקומי.

נגישות למימון גמיש וארוך טווח היא קריטית עבור יזמים המנהלים מלאי פרויקטים רחב. האשראי הבנקאי המסורתי הפך סלקטיבי יותר בשנים האחרונות, במיוחד בענף הנדל”ן, מה שהופך אשראי מוסדי לאלטרנטיבה אטרקטיבית יותר ויותר. מסגרת האשראי של מגדל נועדה לתמוך בפיתוח השוטף ולהאיץ את קצב הביצוע במספר פרויקטים במקביל.

מדוע חברות הביטוח ממלאות את פער האשראי

עבור חברות ביטוח כמו מגדל, אשראי ישיר הפך לעמוד תווך אסטרטגי ולא רק לתוספת טקטית. תשואות נמוכות ומתמשכות בשווקי האג”ח הסחירים, לצד תנודתיות מוגברת, דוחפות את המוסדיים לחפש מקורות תשואה חלופיים. אשראי מגובה נדל”ן, כאשר הוא מובנה באופן שמרני, מציע תזרימי מזומנים צפויים והגנה באמצעות בטוחות.

ליאור סוסנקין, ראש תחום האשראי והתשתיות במגדל, הדגיש את החשיבות של איזון סיכונים ועבודה עם שותפים מנוסים. גישה זו משקפת תפיסה רחבה בענף: חברות ביטוח מוכנות להעמיד הון, אך רק לצד יזמים בעלי יכולות ביצוע מוכחות ותיק פעילות מגוון. רכיב האופציות ההוניות מחזק עוד יותר את פרופיל הסיכון־תשואה של מגדל, בכך שהוא מספק השתתפות באפסייד מבלי לשאת במלוא סיכון הייזום.

שותפות שהולכת ומעמיקה

הקשר בין מגדל לשי חי לא החל בעסקה הנוכחית. לדברי החברה היזמית, שיתוף הפעולה החל לפני מספר שנים באמצעות ערבויות וליווי בנייה. הרחבת היחסים להסכם מימון רחב והיקפי יותר משקפת אמון הדדי שנבנה לאורך זמן.

שותפויות חוזרות מסוג זה הופכות לנפוצות יותר, כאשר חברות ביטוח שואפות לבנות פלטפורמות ארוכות טווח ולא עסקאות חד־פעמיות. מנקודת מבטו של היזם, עבודה עם שותף מוסדי יציב יכולה לצמצם סיכוני מיחזור חוב ולשפר את ודאות התכנון בשוק מחזורי.

מה כדאי לעקוב בהמשך

העסקה ממחישה כיצד חברות הביטוח בישראל משנות את מפת האשראי, במיוחד בענף הנדל”ן. ככל שכללי ההון הרגולטוריים מעודדים פיזור והבנקים נותרים זהירים, סביר כי מלווים מוסדיים ימלאו תפקיד משמעותי אף יותר במימון פרויקטים של דיור והתחדשות עירונית.

עבור מגדל, הצלחת העסקה תימדד לא רק בתשואה הפיננסית אלא גם ביכולת שלה לתמוך בביצוע צבר הפרויקטים השאפתני של שי חי. במבט רחב יותר, עסקאות דומות עשויות לאותת על שיווי משקל חדש, שבו חברות הביטוח הופכות למממנות עוגן של צמיחת הנדל”ן בישראל.