SKN | יועצי המשכנתאות תחת לחץ: האם ישראל משנה את עתיד האשראי החוץ-בנקאי?

Or Shushan

נקודות מפתח

• רשות שוק ההון מתכננת לאסור על גופי אשראי חוץ-בנקאיים לשלם עמלות ליועצי משכנתאות ומשכנתאות הפוכות.

• המהלך מיישר קו עם המגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים כבר בשנת 2017.

• הרגולטורים טוענים כי הרפורמה נועדה לצמצם ניגודי עניינים ולחזק את ההגנה על לווים בשוק האשראי הצומח בישראל.

הרגולטורים הפיננסיים בישראל מתקדמים לעבר שינוי משמעותי במבנה שוק ייעוץ המשכנתאות, כחלק ממאמץ רחב יותר להדק את הפיקוח על תחום האשראי החוץ-בנקאי המתפתח במהירות.

רשות שוק ההון פרסמה השבוע טיוטת הוראות חדשה, שלפיה ייאסר על חברות אשראי חוץ-בנקאיות לשלם עמלות ליועצים המעורבים בהלוואות מגובות נדל”ן, לרבות משכנתאות ומשכנתאות הפוכות.

מדובר ביותר משינוי רגולטורי טכני. המהלך משקף חשש גובר בקרב הרשויות כי קשרים כלכליים בין יועצים לגופים מממנים עלולים לפגוע בעצמאות ההמלצות הניתנות ללווים, בתקופה שבה יותר משקי בית בישראל פונים לפתרונות מימון חוץ-בנקאיים על רקע ריבית גבוהה והקשחת תנאי האשראי בבנקים.

הרגולטורים מבקשים לחזק את עצמאות הייעוץ

טיוטת ההוראות מגיעה לאחר שנים של דיונים סביב תפקידם של יועצי המשכנתאות בשוק האשראי הישראלי.

לטענת הרגולטורים, מודל המבוסס על עמלות מגופים מממנים יוצר ניגוד עניינים מובנה שעלול להשפיע על בחירת ההלוואה, תנאי המימון והמלצות הייעוץ.

לפי ההצעה, יועצים לא יוכלו עוד לקבל תשלום מגופי אשראי חוץ-בנקאיים עבור הפניית לקוחות למוצרי מימון מסוימים. במקום זאת, שכר הייעוץ ישולם ישירות על ידי הלקוחות עצמם.

המהלך דומה להגבלות שכבר הוחלו על המערכת הבנקאית בשנת 2017 על ידי בנק ישראל, וכעת מבקשת רשות שוק ההון להרחיב את אותם עקרונות גם לשוק האשראי החוץ-בנקאי.

בנוסף, הרשות אותתה כי בכוונתה להחיל בעתיד הנחיות דומות גם על חברות הביטוח, במטרה ליצור מסגרת רגולטורית אחידה בכלל ערוצי האשראי והמימון.

שוק האשראי החוץ-בנקאי ממשיך להתרחב

עיתוי המהלך אינו מקרי.

שוק האשראי החוץ-בנקאי בישראל צמח משמעותית בשנים האחרונות, כאשר ריבית גבוהה, רגולציה מחמירה בבנקים ומשבר נגישות הדיור דחפו לווים לחפש מקורות מימון חלופיים.

בתוך כך, יועצי המשכנתאות הפכו לשחקנים מרכזיים יותר ויותר, במיוחד עבור לווים שנדחו על ידי הבנקים או חיפשו מבני מימון גמישים יותר.

לפי גורמים בענף, תפקיד היועצים כיום אינו מסתכם רק בהשוואת הצעות. הם מעורבים גם בניהול משא ומתן מול מלווים, בבניית לוחות סילוקין ובהתאמת פתרונות מימון בשוק אשראי מורכב יותר.

ההשפעה ההולכת וגדלה של היועצים הגבירה את הדאגה הרגולטורית סביב שקיפות ונאמנות ללקוח.

התגובה בענף מצביעה על שינוי במודל העסקי

טיוטת ההוראות ממחישה גם עד כמה תעשיית הייעוץ עצמה נמצאת בתהליך שינוי.

רק לפני מספר חודשים, רשות שוק ההון הגנה על מודל העמלות בתגובה לטענות שעלו מצד לובי 99, וטענה כי גילוי נאות מספק יכול להגן על הצרכנים.

השינוי בעמדת הרשות עשוי להעיד כי הרגולטור אינו רואה עוד בשקיפות בלבד מנגנון מספק לצמצום ניגודי עניינים.

במקביל, נראה כי בענף כבר מבינים את כיוון ההתפתחות.

רו”ח יניב בר זיו, מנכ”ל מגן אפיקים ולשעבר בכיר ברשות שוק ההון, בירך על המהלך וטען כי ייעוץ אובייקטיבי חיוני בהחלטות פיננסיות ארוכות טווח כמו רכישת דירה.

בר זיו ציין כי יועצים רבים פועלים כבר כיום במודל של תגמול כפול — הן מהלקוחות והן מהמלווים. לדבריו, גם אם מודל העמלות יבוטל, שירותי הייעוץ לא ייעלמו, אך ייתכן שהענף יעבור בהדרגה למודל המבוסס על תשלום ישיר מצד הלקוחות.

מה צפוי להשתנות עבור המלווים והלווים

השלכות המהלך עשויות להגיע הרבה מעבר ליועצי המשכנתאות עצמם.

עבור גופי האשראי החוץ-בנקאי וחברות הביטוח, הרפורמה עלולה להגדיל את עלויות גיוס הלקוחות ולצמצם את השפעתם הישירה על ערוצי ההפצה.

יועצים עשויים להפוך סלקטיביים יותר ולהתמקד בהתאמת המוצר לצורכי הלקוח במקום ביחסים עם הגוף המממן.

עבור הצרכנים, השינוי עשוי לחזק את השקיפות ולהפחית ניגודי עניינים, אך במקביל להגדיל את העלות הישירה של שירותי הייעוץ — דבר שעלול להכביד במיוחד על משקי בית בעלי הכנסה נמוכה.

השאלה הרחבה יותר היא האם ישראל מתחילה לעצב מחדש את ענף הייעוץ הפיננסי סביב מודל המזכיר חובת נאמנות, שבו עצמאות ושקיפות הופכות ליתרון תחרותי ולא רק לדרישה רגולטורית.

ככל ששוק האשראי החוץ-בנקאי ממשיך לצמוח, הצלחת הרפורמה עשויה להשפיע על הדרך שבה ייבנה מחדש האמון בין לווים, יועצים ומלווים בשלב הבא של התפתחות המערכת הפיננסית בישראל.